Poradnik - ngo.pl

Podatek od nieruchomości to jedna z danin publicznych uregulowanych w rozdziale 2. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej u.p.o.l.).

Nie jest to podatek wyłącznie od posiadanego gruntu. Przedmiot opodatkowania stanowią prócz gruntów także budynki i ich części (lokale) oraz budowle (np. obronne, sportowe) lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 2 ust. 1 u.p.o.l.).

Wyróżnić w tym miejscu należy wyjątek (art. 2 ust. 2 u.p.o.l.) – użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Organizacja, które je posiada nie płaci od nich podatku od nieruchomości.

Najbardziej ogólnie można odpowiedzieć, że płatnikiem podatku od nieruchomości jest ten, kto dysponuje przedmiotem opodatkowania, czyli: gruntem lub budynkiem lub jego częścią. Pojęcie „dysponowania przedmiotem opodatkowania” oznacza, że organizacja płaci podatek od danej nieruchomości, jeśli jest jej:

• właścicielem, np. kupiła samodzielny budynek czy lokal w budynku
• posiadaczem samoistnym

W tym drugim przypadku chodzi o sytuację kiedy ktoś włada nieruchomością, jakby był jej właścicielem, choć nim nie jest. Oczywiście, właściciele co do zasady są też posiadaczami samoistnymi. Interesują nas jednak ci posiadacze, którzy właścicielami nie są. By być posiadaczem samoistnym, nie będąc właścicielem, trzeba zachowywać się jak właściciel – rozporządzać, dbać i korzystać z nieruchomości, włączając w to zachowania wobec urzędów (np. opłacanie podatku od nieruchomości).

Obowiązek podatkowy pojawia się również wtedy, gdy organizacja jest:

• użytkownikiem wieczystym gruntów
• użytkownikiem nieruchomości na podstawie umowy ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (np. użytkowanie na podstawie umowy najmu, użyczenia od gminy, powiatu)

Jeśli organizacja wynajmuje lokal od urzędu, to brak w umowie zapisu o opłacaniu podatku od nieruchomości nie zwalnia organizacji z tego obowiązku.

Powyższe wyliczenie podmiotów płacących podatek od nieruchomości nie obejmuje wszystkich możliwości, a jedynie najistotniejsze z punktu widzenia organizacji pozarządowych (pełna lista w art. 3 ust. 1 u.p.o.l.).

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości są aktualizowane co roku przez ministra finansów w formie obwieszczenia (art. 5 ust. 1 u.p.o.l.). Trzeba je sprawdzać na bieżąco. Gminy nie mogą ustalić w danym roku wyższych stawek dla danego rodzaju nieruchomości. Mogą jednak ustalić stawki niższe.

Wybrane maksymalne stawki obowiązujące w 2024 r. od budynków lub ich części:

• mieszkalnych – 1,15 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 33,10 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej (np. także hospicja), zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 6,76 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 11,17 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (w przypadku zaś gruntu – 0,71 zł od 1 m²).

Większość gruntów lub budynków i ich części zajętych przez organizacje pozarządowe na potrzeby działalności statutowej będzie kwalifikować się do tzw. „pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego”. Wzmianka o odpłatnej działalności organizacji o statusie OPP może być tu myląca. Trzeba pamiętać, że jest wymieniona tylko jako przykład „pozostałych”. Ponieważ nieruchomości zajęte na działalność statutową (odpłatną lub nieodpłatną) organizacji bez statusu OPP nie są zwolnione co do zasady, nie są też zajęte na działalność gospodarczą, to kwalifikacja do tej grupy jest zasadna i właściwa.

Wysokość podatku wylicza się jako iloczyn stawki obowiązującej na terenie danej gminy i podstawy opodatkowania.

• Stawki powinny być dostępne w biuletynach informacji publicznej gmin.
• Podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia opodatkowanej nieruchomości. Wszystkie zasady i wyjątki w wyliczaniu powierzchni zawiera art. 4 u.p.o.l.

Przez powierzchnię nieruchomości należy rozumieć powierzchnię gruntów, zaś w przypadku budynków tzw. powierzchnię użytkową.

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia, którą liczymy po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynku (włącznie z piwnicą, poddaszem użytkowym, garażem podziemnym i sutereną). Nie zwiększa zaś podstawy opodatkowania powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych (art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l.).

Lokal to część budynku, którą można traktować jako samodzielną własność oraz opodatkować podatkiem od nieruchomości. Podatek w takiej sytuacji obejmie również powierzchnię tzw. części wspólnych – czyli klatki schodowej, poddasza, piwnic itp., a także gruntu, na którym stoi budynek.

Powierzchnię części wspólnych (art. 3 ust. 5 u.p.o.l.) na potrzeby podatkowe wylicza się wykorzystując ułamek wyliczony z podzielenia powierzchni użytkowej naszego lokalu przez powierzchnię użytkową całego budynku.

Czasem pojawia się też problem części wspólnych, które wbrew pozorom nimi nie są. Przykład może stanowić garaż. Powierzchnia garaży, które nie zostały wyodrębnione i stanowią współwłasność, będzie opodatkowana jak części wspólne wg stawki dla naszego lokalu. Jeśli jednak garaż został wyodrębniony jako osobna nieruchomość, to stawkę należy ustalić samodzielnie – niezależnie od stawki ustalonej dla lokal.

Ustawa nie formułuje wprost zwolnienia podmiotowego dla organizacji pozarządowych. Jednak z wykazu zwolnień podmiotowych (art. 7 ust. 2 u.p.o.l.) dla organizacji może być ważne zwolnienie niepublicznych jednostek organizacyjnych działających w ramach systemu oświaty (np. szkół podstawowych lub przedszkoli) i prowadzących je organów (np. stowarzyszenia lub fundacje) – ale wyłącznie w zakresie nieruchomości faktycznie zajętych na działalność oświatową (art. 7 ust. 2 pkt 2 u.p.o.l.).

Z kolei zwolnienie z art. 7 ust. 2 pkt 4 będzie ważne dla organizacji, które prowadzą zakłady pracy chronionej lub aktywności zawodowej, o ile spełnią wskazane w przepisie przesłanki.

Ustawodawca przewidział jednak zwolnienia przedmiotowe wprost odnoszące się do organizacji pozarządowych (art. 7 ust. 1 pkt 5 i 14 u.p.o.l.).

artykuł 7 ust. 1 p. 5 i 14

1. grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży;
2. nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego;

Warto pamiętać, że to zwolnienie może być ważne nie tylko dla naszej organizacji, ale także podmiotu udostępniającego nieruchomość (lokal, grunt). Może okazać się, że zapłaci mniejszą stawkę albo w ogóle nie będzie musiał płacić podatku od nieruchomości udostępnianej organizacji.

Zwolnienia przedmiotowe dla organizacji wiążą się z działalnością prowadzoną w całej nieruchomości lub w jej części. To oznacza, że np. można korzystać ze zwolnienia dla jednego pokoju w lokalu, ale dla drugiego już nie. Ważne jest przy tym, by zapewnić dokumentację powierzchni oraz zasad korzystania ze zwalnianej z podatku części lokalu czy budynku. Jednym z takich dokumentów powinna być uchwała zarządu mówiąca np. o korzystaniu z danego pomieszczenia wyłącznie dla realizacji nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego.

Zwolnienie z podatku od nieruchomości zajętych przez organizacje pożytku publicznego (OPP)

Zwolnienie to (art. 7 ust. 2 pkt 14 u.p.o.l.) dotyczy nieruchomości lub ich części tylko w takim zakresie, w jakim zajęte zostały na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizację ze statusem organizacji pożytku publicznego OPP.

W zwalnianej od podatku nieruchomości musi być prowadzona wynikająca ze statutu nieodpłatna działalność pożytku publicznego. OPP musi wykazać, że faktycznie prowadzona działalność nie tylko jest działalnością pożytku publicznego, ale jest też przewidziana przez statut organizacji (zarówno w zakresie celów, jak sposobów ich realizacji).

Warto tu przypomnieć o obowiązku określenia w akcie wewnętrznym lub statucie zakresu nieodpłatnej i odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego (art. 10 ust. 3 ustawy o działalności pożytku publicznego).

Kluczowe dla zastosowania zwolnienia jest też spełnienie przesłanki „zajęcia nieruchomości na prowadzenie”. Zwolnienie przysługuje, gdy OPP w dłuższym okresie, a nie sporadycznie, faktycznie zajmuje lokal, przy jednoczesnym prowadzeniu w nim wyłącznie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego.

Dla zastosowania tego zwolnienia wcale nie jest wymagane, by nieodpłatna działalność pożytku publicznego stanowiła wyłączną działalnością statutową OPP, a tylko by w zwalnianej z podatku nieruchomości lub jej części była prowadzona wyłącznie taka działalność.

Nieruchomości zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia (również nieposiadające statusu OPP) działalności statutowej wśród dzieci i młodzieży w zakresie: oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, są zwolnione z podatku od nieruchomości (art. 7 ust. 1 pkt 5). Istotne, by organizacja była w stanie wykazać, że działalność stanowiąca podstawę zwolnienia została zapisana w jej statucie i faktycznie jest prowadzona w zwalnianej z podatku nieruchomości.

Zwolnienie dotyczy stowarzyszeń, przy czym użycie sformułowania o „działalności statutowej” wyraźnie wskazuje na stowarzyszenia rejestrowe, a więc te z osobowością prawną.

Zwolnienie obejmuje również grunty zajęte trwale przez stowarzyszenia na obozowiska i bazy wypoczynkowe dla dzieci i młodzieży.

Pojęcie gruntów „zajętych trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe” brzmi nieco inaczej niż „nieruchomości zajęte na działalność (oświatową, naukową, sportową)”. Tu ustawodawca użył określenia „trwałego zajęcia”, czego nie należy rozumieć jako potrzebę ciągłego prowadzenia działalności, np. obozów przez cały rok. Ważne, by działania nie miały charakteru sporadycznego, a grunty nie były wykorzystywane dla innych celów w okresie, w którym podlegają zwolnieniu. Dowodem spełnienia warunków może być np. umowa dzierżawy gruntów oraz dokumentacja odbywających się cyklicznie obozów. Nie trzeba więc nawet instalować na stałe żadnych urządzeń lub innych instalacji służących ww. działaniom

Ważny warunek stanowi przeznaczenie działań prowadzonych na terenie nieruchomości faktycznie dla dzieci i młodzieży. Przez młodzież należy rozumieć osoby w wieku dojrzewania do 18 lub 19 roku życia. Jeśli beneficjentami projektu prowadzonego np. w danym pokoju biura będą osoby niekwalifikujące się do tej grupy, to zasadniczo należy uznać, że nie przysługuje tu zwolnienie z podatku od nieruchomości.

Ustawodawca nie wskazał, że działalność stanowiąca podstawę zwolnienia nie może mieć odpłatnego charakteru, a jedynie, że nie może to być działalność gospodarcza. Art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l wskazuje, że za działalność gospodarczą uważa się działalność opisaną w przepisach ustawy - Prawo przedsiębiorców. Jeśli więc stowarzyszenie prowadzi działania przewidziane w art. 7 ust. 1 pkt 5 to nawet, jeśli są one działalnością odpłatną, to będzie mogło skorzystać ze zwolnienia z podatku od nieruchomości.

Warto pamiętać, że rada gminy na podstawie art. 7 ust. 3 u.p.o.l może wprowadzić inne zwolnienia niż te przewidziane w ustawie. Mając to na względzie, organizacje powinny występować do rad gmin o uchwalenie dodatkowych zwolnień przedmiotowych dla organizacji na swoim terenie.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające jego powstanie. Innymi słowy, jeśli organizacja zaczęła wynajmować lokal od gminy w styczniu, to od 1 lutego zaczyna jej dotyczyć obowiązek zapłacenia podatku od nieruchomości.

Zmiany w trakcie roku są uzależnione przede wszystkim od zmiany sposobu użytkowania nieruchomości lub jej części. Stosujemy tu analogicznie zasadę jak przy powstaniu obowiązku podatkowego (czyli zmiana w podatku nastąpi od pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym miało miejsce zdarzenie generujące zmianę).

Wygaśnięcie obowiązku płacenia podatku następuje z zakończeniem miesiąca, w którym ustała podstawa dla jego zapłaty. Jeśli więc organizacja np. sprzedała nieruchomość w czerwcu, to od końca czerwca przestaje być zobowiązana do opłacania podatku od tej nieruchomości.

Wartość podatku ustala się na cały rok. Przy czym, jeśli obowiązek powstał lub wygasł w ciągu roku, ustala się go proporcjonalnie do ilości miesięcy, w których organizacja była zobowiązana go płacić.

Termin składania deklaracji rocznej przez osoby prawne, czyli też organizacje pozarządowe, to 31 stycznia każdego roku. Deklaracje składamy do urzędu gminy właściwego dla naszej nieruchomości. Jest to obowiązkowe.

Jeśli obowiązek powstał w trakcie roku, to musimy złożyć deklarację w ciągu 14 dni od zdarzenia, np. podpisania i wejścia w życie umowy najmu lokalu od gminy. Również w ciągu 14 dni musimy skorygować deklarację, jeśli doszło w szczególności do zmiany sposobu użytkowania lub innego zdarzenia mającego wpływ na wysokość podatku.

Organizacje pożytku publicznego składają tzw. deklarację zerową w przypadku wykorzystywania posiadanych gruntów lub budynków wyłącznie na statutową nieodpłatną działalność pożytku publicznego.

Na potrzeby ewentualnej kontroli organizacja musi dbać, by wyliczeń dokonano na podstawie rzetelnych danych, a prawo do korzystania z preferencyjnych stawek lub zwolnień w stosunku do części nieruchomości zostało odpowiednio udokumentowane, np. uchwałami lub zasadami korzystania i przeznaczenia danej części nieruchomości.

W deklaracji składanej do 31 stycznia każdego roku organizacja deklaruje wyliczona kwotę podatku za cały rok. Uiszczamy ją w ratach wyliczonych proporcjonalnie do czasu trwania obowiązku (zazwyczaj całego roku), w terminie do 15 dnia każdego miesiąca, bez wzywania przez urząd. Wyjątek stanowi podatek za styczeń, który uiszczamy do 31 stycznia. Przelania kwoty podatku dokonujemy na rachunek wskazany przez daną gminę.

Zamiast wnoszenia opłat ratalnych można zapłacić podatek w jednorazowej, większej kwocie. Pamiętajmy jednak, by zawsze takiej skumulowanej wpłaty dokonywać z góry. Inaczej grozi nam zarzut przekroczenia terminu wpłaty podatku. Warto też zaznaczyć w tytule przelewu, za jaki okres wpłacamy podatek z góry.

Wzór deklaracji jest uniwersalny dla każdej gminy – ustalony w Rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie wzorów informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości. Organizacje pozarządowe składają deklarację DN-1 wraz z załącznikami: ZDN-1 (dane o przedmiotach opodatkowania podlegających opodatkowaniu) oraz ZDN-2 (dane o przedmiotach opodatkowania zwolnionych z opodatkowania).

Mimo, że wzór jest jeden, najłatwiej będzie nam go znaleźć na stronie naszej gminy lub w jej BIP-ie. 

Deklaracje na podatek od nieruchomości mogą być składane i podpisywane w formie elektronicznej (w tym za pomocą ePUAP).

Zasadą jest składanie jednej deklaracji podatkowej za wszystkie nieruchomości należące (będące w posiadaniu) organizacji. Jeśli jednak organizacja jest współwłaścicielem lub współposiadaczem danego obiektu, to składając deklarację musi traktować taki obiekt jako odrębny przedmiot opodatkowania. Innymi słowy, musi złożyć dla niego osobną deklarację. Taka deklaracja może zostać zarówno podpisana przez wszystkich podatników, jak i złożona przez każdego z nich osobno.

Drugi ważny aspekt powyższej sytuacji stanowi zasada solidarnej odpowiedzialność podatników. Oznacza to, że każdy z współposiadaczy lub współwłaścicieli jest samodzielnie odpowiedzialny za zapłatę całego podatku niezależnie od wielkości swojej części (udziału) w nieruchomości. Urząd gminy może dochodzić całości podatku od jednego z podatników, a ten z kolei dochodzić swojego roszczenia od pozostałych.